[투자의 단상/250608] 데이터센터의 지속가능성 전략#4

오늘도 어제에 이어 D/C 지속가능성 전략을 리뷰해 보도록 하겠습니다.

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Ⅳ. 데이터센터 리츠 경쟁력 : 고스펙 포트폴리오와 다양한 임차인
① 기존 데이터센터 레트로핏(Retrofit) 전략

기존 자산 경쟁력 강화를 위해 데이터센터 리츠들은 열순환 펌프 교체, EC 팬 도입, 공조 장비 효율화 등 인프라 레트로핏(Retrofit) 작업을 추진 중
▪레트로핏 전략의 가장 큰 강점은 신축 대비 투자비 절감 효과가 크고, 단계적으로 센터 전체 셧다운 없이 핵심 설비를 개선할 수 있어 예산집행의 유연성과 운영 연속성이 확보할 수 있다는 점
▪특히, 구조적 개조가 필요한 액침냉각(Immersion Cooling)과 달리, RDHx(Rear Door Heat Exchanger)와 DTC(Direct-to-Chip)는 기존 인프라와 병행 적용이 가능하여 현실적인 레트로핏 대응 방식으로 활용되고 있음
▪이퀴닉스는 디지털리얼티는 대부분의 기존 자산에 RDHx를 반영했고 주요거점 중심으로 DTC를 단계적으로 구축해 나가고 있음

냉각분야에 있어 RDHx, DTC 등의 기존 인프라 Upgrade 방식의 개선작업 방식이 각광을 받는 것 같고, 신축 친환경 D/C는 액침냉각 방식을 처음부터 도입하는 추세인 것 같습니다.

② 최신식 하이퍼스케일 데이터센터 개발

데이터센터 리츠들은 기존 자산 리모델링을 넘어, 수요가 집중된 하이퍼스케일 데이터센터 중심의 신규 개발을 통해 친환경 인프라 경쟁력을 확대 중
→전력 등 인프라 스펙이 최대화되고 있으며, 신규 자산에 친환경 요소를 초기부터 반영함으로써 장기 경쟁력 확보
▪ 이퀴닉스는 하이퍼스케일 브랜드 xScale을 통해 480MW 규모의 DC를 운영(예정) 중이며, 2026년까지 725MW 이상으로 확대 계획
▪ 미국 뿐만 아니라 유럽(프랑크푸르트, 파리, 마드리드), 아시아(도쿄, 서울 등) 등 Equinix의 글로벌 연결성이 강한 글로벌 핵심 거점 위주로 진행
▪ 디지털리얼티는 지역적으로는 북부 버지니아에 가장 집중하고 있으며 전통적인 하이퍼스케일 거점인 북부버지니아에 384MW를 포함, 총 814MW 규모의 DC를 개발 중이며 Connected Campus 방식 도입

디지털리얼리티, Equinix 등의 D/C 호스팅 강자들 중심으로 하이퍼스케일 D/C의 보급에 앞장서고 있는 것 같습니다.

③ JV 구조 통한 효율적인 개발 전략

데이터센터 리츠는 자본 집약적인 대규모 개발 프로젝트에 대해 글로벌 기관투자자와의 JV(Joint Venture) 구조를 적극적으로 활용
▪일부 지분(20~30%)만 확보하고도 운영 수수료 수취가 가능해, 리츠 입장에서는 레버리지 효율성 및 수익 안정성 측면의 이점 확보
▪JV 구조 활용의 핵심 목적은 ① 대규모 개발비용 분담을 통한 재무부담 완화, ② 현지 전문 파트너(ex. Equinix–GIC 아시아 진출)의 시장 접근성을 활용한 신규시장 진입 용이화, ③ 리츠(개발·운영)와 파트너(자본·리스크관리) 간 역할 분담을 통한 개발 프로세스 최적화
▪Equinix는 GIC, PGIM과, 디지털리얼티는 Realty Income, Brookfield 등과 JV를 체결하며, 전략적 파트너십을 통해 성장 속도를 가속화하고 있음

이러한 리츠의 D/C 시장에 대한 접근방식은 리츠와 파트너간 역할분담을 통해 개발 프로세스를 최적화함으로써 신규시장 진입 용이화 및 레버리지 효율성/수익 안정성 달성 등의 효과를 가져 올 수 있는 것 같습니다.

④ 재생에너지 활용 선두주자

이퀴닉스는 2024년 기준 재생에너지 커버리지 비율 98%를 달성 →데이터센터 운영업자 중에서도 선두 입지를 유지, 2030년 100% 커버리지 목표
▪디지털리얼티는 재생에너지 커버리지를 2022년 56%에서 2023년 66%로 확대했으며, 24/7 매칭 체계를 도입해 RE100 이행 속도를 본격화
▪아이언마운틴, QTS 리얼티트러스트 등 다수의 데이터센터 리츠는 RE100 이니셔티브에 참여하여 전력소비 전량 재생에너지 전환을 목표로 설정
▪주요 리츠들은 친환경 개발 자금 확보를 위해 그린본드를 적극 활용하고 있으며, 2018~2024년간 데이터센터 리츠가 상위 발행주체로 부상
→이퀴닉스 그린본드 발행액 67.7억달러(그린본드 비중 46.5%), 디지털리얼티 그린본드 발행액 7.1억달러 (그린본드 비중 37.9%)
▪그린본드는 일반 채권 대비 5~10bp 수준의 금리 절감 효과를 제공하여 ESG 투자자 유치 및 재무 안정성 측면에서 우수한 조달 수단으로 활용도 확산

재생에너지 활용율을 높이고 그린본드 활용 등을 통해 투자 유치/재무 안정성 측면 등에서 경쟁력을 높이는 요인이 되고 있는 것 같습니다.

⑤ 다양한 임차인 기반이 공실 리스크를 낮추는 구조

고밀도 수요에 특화된 하이퍼스케일러 외에도 일반적인 랙 밀도 수준에 만족하는 다양한 산업 고객의 코로케이션 수요가 안정적으로 유지되고 있음
▪디지털리얼티의 1MW 미만의 소형 블록 신규수주는 꾸준히 상승하고 있으며 전체 수주의 40~50% 이상을 차지해 포트폴리오 다변성의 기반이 되고 있음
▪소형면적 중심의 리테일 코로케이션은 홀세일 대비 105달러/Kw 높은 임대단가 형성 → 데이터센터 리츠의 수익구조 균형 확보에 긍정적
▪궁극적으로 데이터센터 리츠는 하이퍼스케일, 엔터프라이즈 등 임차인 구성이 고르게 분산되어 있어, 자산별 물리적 스펙 편차가 있음에도 불구하고 임대율 하락 리스크가 제한적인 구조를 보유

아무래도 홀세일보다는 리테일 임차시장이 단가 측면에서는 높을 수 밖에 없는 구조이며 이러한 수요를 잘 공략하고 있는 것 같습니다.

오늘은 D/C 리츠의 경쟁력 요소들을 몇가지로 분류한 내용을 리뷰해 보았습니다.

내일은 몇몇 리츠들의 사례와 D/C 코로케이션 운영자 및 하이퍼스케일러들의 면면을 살펴보도록 하겠습니다.

오늘도 남은시간 편안한 휴식과 함께 하시기를 바랍니다.~