[부동산 #50] 주택 연금이란 무엇이고, 주택 연금은 주택 담보 월 대출이면서 복리 이자가 숨어있다

제가 지금껏 주택연금은 괜찮은 줄 알았는데...
최근에 주택연금이 그렇게 좋은 상품이 아니라는 걸 발견했습니다.

그리고
주택연금은 어떤 상품이고...
왜 안 좋은지에 대해서 알려드리고,
이 상품을 이용할지에 대해서는 스스로 장점, 단점을 파악해서 이용하시면 될 것 같습니다.

• 주택연금이란?!
  고령층 주거 안정과 노후 소득 보장을 위해서 부부 중 1명이 만 55세 이상이면서 공시가격이 12억 원 이하인 주택이나 주거용 오피스텔을 소유자는 주택을 담보로 매달 연금을 지급하는 상품이고...
  다주택자는 부부 소유 주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억 원 이하이면 신청이 가능합니다.

그리고

주택연금은 가입자 사망 후에도 배우자에게 감액 없이 동일한 금액이 계속해서 지급이 되고,

부부 모두 사망 시에는 사후정산 후에 지급이 종료되는 상품이라고 보면 됩니다.

또한,
현재는 공시가격 12억 원을 시세로 환산하면 약 17억 원이지만...
지금 정부에서는 공시가격의 시세 69%에서 90%까지 단계적으로 2030년까지 올리기 위해 준비중이라고 합니다.

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[출처: dreamina AI]

그렇다면...

주택연금의 숨은 함정 2가지를 알아보겠습니다.

• 첫 번째) 복리 대출 이자
  매달 연금을 받을 때마다 이자가 더해진 금액에 다시 이자가 붙는 월 복리 대출 상품이라고 보면 됩니다.

그래서
주택연금에 가입했다가 해지를 하지 않는다면 괜찮겠지만...
해지를 했을 때...
복리 대출 이자로 인해서 훨씬 많은 금액이 감액되고...
자녀가 상속을 받더라도 생각보다 금액이 적다고 느낄 수 있을 겁니다.

• 두 번째) 초기 보증료 외의 매년 보증 잔액의 0.75% 보증료가 발생.

초기 보증료는 현재 주택 가격의 1.5%이고,
초기 보증료 개편으로 가입자의 상황에 따라서 차등 적용하는 방식으로 바뀔 예정입니다.

• 초기 보증료 예시)
  5억 아파트 x 1.5% = 750만 원 지출 발생

그리고
초기 보증료도 문제지만...

매년 보증 잔액의 0.75%의 보증료가 발생하고,

이 보증료는 대출을 일으킨 해당 금액에서 연금 대출 잔액이 더 해지는 형태가 됩니다.

[출처: dreamina AI]

• 세 번째) 복리 대출 이자의 위험성...

복리 대출 이자와 매년 발생하는 0.75% 보증료가 더해지면...

매달 복리 이자가 더해져서 대출금액은 우리가 계산하는 방식보다 크게 늘어난다고 보면 됩니다.

예시) 은행의 실제 자금조달 기준 금리가 3.5%이면...
3.5%에서 가산금리가 더해진 금리가 작용되고...
금리가 변동되면 주택연금의 대출금리도 바뀌는 구조입니다.

그래서
매달 100만 원의 주택연금 월지급금으로 받을 경우...
10년간 1억 2000만 원에서 복리 이자+보증료 0.75% 대출이자는 약 3000만 원 정도 늘어나고...

20년으로 늘어나면...
2억 4000만 원의 연금을 받고, 대출 이자는 복리 이자로 인해서 1억~1억 5000만 원으로 크게 늘어날 수 있습니다.

매달 100만 원 주택 연금을 받고, 20년 활용하고 주택 연금 해지 시...
2억 4000만 원+1억~1억 5000만 원 = 3억 4천만 원~9천만 원 해지 금액 발생을 예상할 수 있습니다.

자녀에게 물려줄 생각이 없다면...
주택연금을 활용하는 게 좋고...

자녀에게 주택을 상속할 거면...
내가 사망 이후의 연금 잔액이 생각보다 크게 낮아질 수 있다는 부분을 인지해야 할 것 같습니다.

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그렇다면...

주택연금을 가입을 안 해야 하는가?!라는 생각을 들게 됩니다.

이 부분은 내가 소유하고 있는 주택의 시세에 따라 다르게 생활비를 마련할 수 있을 것 같습니다.
(주택 외에는 아무것도 없다고 가정할 때..)

• 서울, 경기도 기준으로는 10억 내외의 주택을 매도해서 더 싼 곳으로 이동해서 그 차익만큼 생활비를 사용.

• 서울, 경기도에서는 5억 내외의 주택을 매도하고 갈 곳이 없다면...
  주택 연금을 가입해서 생활비를 마련하고...
  거주도 하는 것도 나쁘지 않은 상황이라고 보면 됩니다.

• 지방은 5억 내외이면...
  그 주택을 매도하고 1.5~3억의 주택으로 이동하고 그 차익만큼 생활비를 사용하면 됩니다.

그리고

• 지방의 1.5~3억 주택이라면...
  주택 연금을 가입해서 생활비를 마련하고...
  거주도 하는 것도 나쁘지 않은 상황이라고 보면 됩니다.

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다시 한번 말하지만...

주택연금은 주택 담보 월 대출이라고 생각하시고...

매달 복리 이자 발생과 매년 보증료 0.75%가 발생한다고 보면 될 것 같습니다.

그리고
만 55세 이후에 주택 연금을 이용할 수 있으니...
그때 장점과 단점을 생각해서 이용할지...
이용 안 할지에 대해서 스스로 판단해야 될 것 같네요.

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첫 법원 경매 방문 후기 (1부) / (2부) 22.09.20

1)부동산 권리분석과 명도소송실무 강의를 듣다~
2)부동산 경매, 공매 3주 차 수업~
3)부동산 경매, 공매 5주간 수업 마무리~

4)부동산 등기 수업~
5)부동산 등기 실무 마지막 수업~

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25.09.02

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